Según recogen los datos de tasación publicados estos días por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana y correspondientes al segundo trimestre de este año, la vivienda libre (incluyendo tanto el segmento de casas nuevas como la segunda mano) ha aumentado su valor de mercado un 8,5% en el último año en la provincia, dejando el actual precio medio en 2.187 euros por metro cuadrado.
Sólo las insulares Tenerife y Baleares, con un 9,9% y un 9,1% de subida respectivamente, superan la velocidad a la que se siguen encareciendo los pisos en Málaga.
La provincia superó el pasado año el promedio de los 2.000 euros el metro en el mercado de vivienda libre por primera vez desde 2009 y presenta ahora mismo los precios más altos desde el cénit de la burbuja inmobiliaria, que estalló en el año 2008.
La espiral de precios en Málaga continúa así por delante de todos los grandes mercados. Sevilla, por ejemplo, presenta una subida interanual del 6,9%; Madrid, del 2,7%; Valencia del 4,7%; Alicante del 4,5%; Gipuzkoa del 2,6%; Vizcaya del 1,7% y Barcelona y Álava del 1,4% respectivamente, por citar algunas grandes provincias de mayor tirón inmobiliario. La media a nivel nacional fue del 3%. Quien más se acerca al dato de Málaga es Guadalajara, con un 7% de subida.
En números reales, Málaga es la sexta provincia más cara de España tras Madrid (2.978), Gipuzkoa y Baleares (ambas con 2.869), Barcelona (2.546) y Vizcaya (2.494). En la segunda mitad del pasado año Málaga superó a Álava (2.078) que, tradicionalmente, siempre estaba por delante.
Por tipología de vivienda, aquellas de hasta cinco años de antigüedad (el plazo que el ministerio establece para diferenciar estadísticamente las viviendas nuevas de las usadas) se han encarecido interanualmente un 14% hasta los 2.601 euros por metro, el precio más alto en trece años. En este apartado de vivienda nueva, Málaga sí es la primera provincia de España en cuanto a porcentaje de incremento de precios.
En cuanto a la vivienda de más de cinco años (la que sería de segunda mano), su valor creció en el último año un 8,2% hasta alcanzar los 2.173 euros.
La mayoría de expertos vienen presagiando desde el año pasado una ralentización de ventas en el sector que debería traducirse en una moderación de los precios. La bajada de las ventas sí se ha producido (este año se han vendido hasta julio en Málaga 21.159 casas, un 17% menos que en el mismo periodo del pasado año, según el INE) pero los precios siguen alza. Eso sí, el ritmo de subida interanual en algunas localidades parece relajarse en relación al de hace unos meses.
Estepona registra un incremento del 15,1% para una media de 2.364 euros el metro. Marbella presenta un 11,7% (3.145 euros, la más cara de la provincia) y Torremolinos un 14,3% (2.531). En Málaga capital los valores suben un 10% (2.213) y en Rincón de la Victoria un 9,7% (2.355 euros). En Mijas aumentan un 11,8% (2.324), en Fuengirola un 8,8% (2.531) y en Benalmádena un 8,4% (2.516), por citar los municipios por encima del nivel de los 2.000 euros.
La secretaria de la Asociación de Constructores y Promotores de Málaga (ACP), Violeta Aragón, afirma que la subida continuada de precios obedece, ante todo, a que la demanda de vivienda sigue siendo mucho más alta que la actual oferta.
«Este problema sólo se solucionará cuando haya nuevos desarrollos de suelo disponibles y puedan ponerse más casas en el mercado, tanto vivienda libre como VPO. Cuanta más vivienda haya más se aliviarán los precios. Hay suelo finalista para ello pero, por desgracia, no conseguimos que haya agilidad administrativa», comenta.
La ACP afirma también que el actual escenario económico, con la alta inflación y la subida de tipos de interés, está dificultando el acceso a la compra al perfil de local, que lo tiene más complicado para optar a una hipoteca. El mercado inmobiliario, en todo caso, sigue sostenido por compradores de perfil económico más alto, que cuentan con ahorros, o de inversores, para quien es factible pagar la compra al contado.
«Lo que nosotros decimos es que en Málaga hace falta más vivienda para atender a este mercado dual. Tenemos que dar respuesta a una demanda de compradores que buscan una casa para vivir, el margen de ese otro mercado de clientes que buscan vivienda de segunda residencia. La vivienda se ha convertido en una de las grandes preocupaciones de la sociedad, y no debe haber compradores excluidos del mercado por los precios. Málaga, por perspectivas de crecimiento de población, va a necesitar mucha más vivienda en los próximos años», afirma.
Para Aragón, es necesario también que la Administración revise los criterios y módulos de las VPO para que le sean rentables a los promotores y constructores.
El sector opina que la avalancha de compras del pasado año obedeció al deseo de los compradores de esquivar las nuevas subidas de tipos del Banco Central Europeo (BCE) y que ha sido esa alta demanda la que siguió empujando al alza los precios. Sin embargo, el retroceso en ventas y en firma de hipotecas de este 2023 debería traducirse, más pronto o más tarde, en una moderación de los precios.
«El sector continúa inmerso en un contexto macroeconómico complejo, dominado por una inflación subyacente elevada, que sigue restando poder adquisitivo a los potenciales compradores de vivienda, y de forma simultánea encarece los costes de construcción para los promotores. Aun así, presenta una enorme resiliencia», explica el presidente de la consultora inmobiliaria Solvia y director de Intrum España, José Luis Ballesta.
Según las previsiones de Solvia, recogidas estos días en su informe Market View, el crecimiento de los precios se moderará ante una demanda que está dando «señales de debilidad» a causa de unos «abultados costes de financiación» y una prolongada inflación que ha mermado el poder adquisitivo de los compradores. En el conjunto de 2023, las alzas de precios medias en España no superarán el 1,5%-2,5%.
Se espera que la actividad hipotecaria continúe descendiendo en los próximos trimestres, a la vista de unos tipos de interés y costes de financiación hipotecaria que se situaron en el 4% al cierre de junio. «Factores como el incremento de los precios o el encarecimiento del dinero tienen su consecuencia lógica en un ajuste en el número de operaciones registradas», afirma Solvia.
Así, el aumento de los costes de financiación está dificultado el acceso a la propiedad de los inmuebles, «dejando fuera de este mercado a determinados potenciales compradores que no tienen capacidad de afrontar este incremento».
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